第一怪：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)取得的專票是否可以抵扣，取決于是“專用”還是“混用”。

——固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的的不可以抵扣，混用的則可以抵扣；

第二怪：用做職工食堂的不動產(chǎn)取得專票是否可以抵扣，取決于是“整體”使用還是“分割”使用。

——公司購買的不動產(chǎn)作為員工餐廳食堂，不可以抵扣！但是在食堂里面單獨隔出一間會議室（或行政辦公室等），則整個不動產(chǎn)就可以抵扣了！

第三怪：用做職工宿舍的不動產(chǎn)取得專票是否可以抵扣，取決于是“整體”使用還是“分割”使用。

——公司購買整體用做員工宿舍的不動產(chǎn)，不可以抵扣；但是該不動產(chǎn)單獨留出一間當作倉庫，則整個不動產(chǎn)就可以抵扣了！

第四怪：住宿費取得專票是否可以抵扣，取決于你是“內(nèi)人”還是“外人”。

——“外人”（公司客戶）的住宿費發(fā)票，取得專票也不可以抵扣增值稅；“內(nèi)人”（公司員工）的因公出差的住宿費，取得專票就可以抵扣增值稅；

第五怪：電視機等設(shè)備取得專票是否可以抵扣，取決于你按放的位置。

——公司購買的電視機等設(shè)備安裝在職工食堂里的則不可以抵扣；但若放在會議室則可以抵扣13%的增值稅！

第六怪：旅游費取得專票是否可以抵扣，取決于你的旅游目的。

——公司支付的職工旅游費不可以抵扣增值稅；但若用于公務(wù)商務(wù)考察，則可以抵扣增值稅！

第七怪：本來不可抵扣的不動產(chǎn)，如果變“性”，則可以抵扣。

——若購買不動產(chǎn)作為職工食堂宿舍等職工福利的不可以抵扣增值稅，但是后來又轉(zhuǎn)用于生產(chǎn)或辦公場所了，則立馬就可以抵扣！

第八怪：購買服裝取得的專票是否可以抵扣，取決于穿戴的時間。

——公司購買的是作為職工福利的服裝，不可以抵扣增值稅；但若購買的是要求員工上班穿戴的工裝，則就可以抵扣增值稅進項稅！

第九怪：購買礦泉水取得專票是否可以抵扣，取決于你“喝水”的方式。

——公司購買的礦泉水，若是每人一箱分配，則不可以抵扣增值稅進項稅；但若是放在辦公室隨便拿著消暑解渴，則可以抵扣增值稅進項稅！

第十怪：違章建筑能否抵扣，取決于你是自拆還是政府拆。

——違章建筑若是被政府依法拆除了，則相應(yīng)地購進貨物、設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)的進項稅不得抵扣，需要作進項稅轉(zhuǎn)出；若是企業(yè)審時度勢，搶先自己拆除，則就不用進項稅轉(zhuǎn)出。

第十一怪：自作孽，不可“抵”，天作孽，猶可恕。

——非正常損失的購進貨物、不動產(chǎn)、以及該不動產(chǎn)耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)的進項稅如果是納稅人管理不善造成的，則不能抵扣；如果是老天爺造成的，則可以抵扣。

第十二怪：招待禮品取得專票能否抵扣，取決于禮品的贈送對象及發(fā)放方式。

——公司購買來送固定用戶的招待禮品，不可以抵扣！但是公司購買隨機發(fā)放的宣傳禮品則可以抵扣！

第十三怪：非正常損失（鮮活商品霉爛變質(zhì)涉及的進項稅）能否抵扣，取決于霉爛變質(zhì)的原因。

——鮮活商品，因為保管不善（主觀原因）霉爛變質(zhì)，則購進貨物的增值稅進項稅，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)的進項稅必須作進項轉(zhuǎn)出。若霉爛變質(zhì)是非保管不善（客觀原因）造成的，則不用從進項中轉(zhuǎn)出！

第十四怪：稅目稅率的適用，取決于“干”租還是“濕”租。

——建筑設(shè)備租賃公司，連設(shè)備帶人一起租，則按照建筑服務(wù)稅目繳納9%的增值稅；若只租設(shè)備不租人，則按照有形動產(chǎn)租賃服務(wù)繳納13%增值稅。（來源：網(wǎng)絡(luò)）

倉儲服務(wù)和租賃服務(wù)的涉稅區(qū)別

倉儲服務(wù)早已突破人們的傳統(tǒng)地想象，它不僅是提供場地堆放貨品，頂多配備幾名保管人員那么簡單。倉儲服務(wù)方還需對《倉儲保管合同》中約定的物資及其相關(guān)設(shè)施設(shè)備進行物品的入庫、儲存、出庫、庫存預(yù)警等物流綜合管理，同時還需要配合物流公司做好配及貨物的后續(xù)調(diào)換，驗收等服務(wù)。

此外，還涉及場地占用，不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)相信大家都不陌生，如果是承租方租入場地后用于堆放物品或設(shè)備等，很多人就容易將倉儲服務(wù)與不動產(chǎn)場地租賃混為一談。這里要注意區(qū)分，不動產(chǎn)（場地）租賃則是指出租人將不動產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的一種，雙方需簽訂《不動產(chǎn)租賃合同》。

可見與不動產(chǎn)租賃相比，倉儲服務(wù)具有以下特質(zhì)：

倉儲的貨物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移；倉儲保管的對象必須是動產(chǎn)；倉儲業(yè)務(wù)必須具備資格，必須取得專門從事或者兼營倉儲業(yè)務(wù)的營業(yè)許可；但兩種業(yè)務(wù)最核心的區(qū)別，應(yīng)是不動產(chǎn)租賃服務(wù)期內(nèi)出租人無需對場地內(nèi)的物品承擔(dān)保管義務(wù)，而倉儲服務(wù)不同，如果服務(wù)期內(nèi)發(fā)生物品的損毀或滅失，保管人需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

增值稅

1、稅率差異倉儲服務(wù)：屬于增值稅現(xiàn)代服務(wù)——物流輔助服務(wù)，增值稅稅率為3%或6%（可選擇簡易計稅）；注：倉儲服務(wù)一般納稅人如果選用簡易計稅，按3%繳納增值稅，則不能抵扣進項稅額。不動產(chǎn)租賃：增值稅稅率為5%或9%，增值稅處理相對復(fù)雜：

（1）一般納稅人出租房于營改增之前取得的不動產(chǎn)用于出租，可以選擇按簡易計稅5%繳納增值稅；反之，則需要按照9%繳納增值稅。

注：若不動產(chǎn)與出租方機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的需要在不動產(chǎn)所在地繳納增值稅。

依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）第三條規(guī)定，一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。作為轉(zhuǎn)租方，營改增之前簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議可按5%繳納增值稅，但再續(xù)租時就應(yīng)按照9%的稅率繳納增值稅了，因為續(xù)租時取得房屋使用權(quán)的時點已更新到營改增時間點之后。

（2）小規(guī)模納稅人出租住房：自然人、個體工商戶都可按1.5%繳納增值稅；出租非住房：按5%的征收率繳納增值稅；國家稅務(wù)總局公告2016年第16號文件第四條規(guī)定，小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

（二）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）規(guī)定，開具不動產(chǎn)租賃發(fā)票時還應(yīng)注意：出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。

印花稅

《倉儲保管合同》按倉儲、保管合同繳納印花稅，依據(jù)倉儲保管費用千分之一貼花；《不動產(chǎn)租賃合同》按財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅，依據(jù)租賃金額的千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。印花稅所涉稅率雖然相同，但是兩種業(yè)務(wù)所涉稅目并不相同。

注：印花稅的計稅依據(jù)為不含增值稅的合同價款，因此合同簽訂時一定要價稅分離，列明不含稅金額。

城鎮(zhèn)土地使用稅

物流企業(yè)提供倉儲服務(wù)或可使用城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收的政策，但適用前提是倉儲占地需達到6000㎡以上，而且必須儲存“農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料“或”礦產(chǎn)品和工業(yè)原材料”，儲藏保管其他物品是不適用政策的。

依據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2020年第16號）規(guī)定，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對物流企業(yè)自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品倉儲設(shè)施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

注：物流企業(yè)的辦公、生活區(qū)用地及其他非直接用于大宗商品倉儲的土地，不屬于規(guī)定的減稅范圍，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)所得稅

無論是簽訂不動產(chǎn)租賃合同或是倉儲保管合同，都會引起場地使用權(quán)在一定時間段內(nèi)的轉(zhuǎn)移，因此出租方（保管方）在經(jīng)營租賃（倉儲服務(wù)期）內(nèi)收取的租金（服務(wù)費）都應(yīng)當在租賃期（服務(wù)期）內(nèi)的各個期間按直線法確認為收入。如果其他分攤方法更加合理，也可以采用其他方法。在提供免租期（免費服務(wù)期）的情況下，應(yīng)將租金（服務(wù)費）的總額在整個租賃期（倉儲期）內(nèi)，而不是在租賃期（倉儲期）扣除免租期（免費服務(wù)期）后的期間內(nèi)分攤。在出租人承擔(dān)了承租人的某些費用的情況下，應(yīng)將該費用從租金總額中扣除，并將租金余額在整個租賃期內(nèi)進行分攤。簡單地理解，租金（倉儲）收入在收到時即已觸發(fā)增值稅納稅義務(wù)，而企業(yè)所得稅及財務(wù)處理應(yīng)將租金（倉儲）收入的總額按月分攤計入各所屬期間內(nèi)?！?0201228】